Savills《迪拜房地产市场报告 2023》：住宅成交量增长29%，首次突破10万套大关

2月8日，房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）发布了最新研究报告《迪拜房地产市场报告：2023》（Dubai Property Market Report – 2023），揭示了其对迪拜房地产市场在办公、住宅和工业地产领域等的关键需求驱动因素的详细调查结果。

住宅地产：2023年交易业绩创新高，首次突破10万套大关

2023年，迪拜的住宅业务迎来了有史以来交易成绩最好的一年。

去年，得益于因工作原因移居迪拜的外籍人士不断增加，成交量同比增长 29%，达到了118,200套的历史新高，总成交量首次突破10万套大关。自2021年以来，迪拜的住宅市场一直呈上升趋势。

从投资客源地来看，根据意大利房地产经纪集团 Gabetti 设在迪拜的中东办事处 Gabetti Middle Est 的数据显示，跻身迪拜最高投资客源地前五名的分别是中国、德国、法国英国和意大利。

上图：2022-2023年迪拜住宅地产现房、期房交易趋势

其中，朱美拉村圈（Jumeirah Village Circle）、迪拜体育城（Dubai Sports City）、阿拉伯牧场（Arabian Ranches）和迪拜山庄（Dubai Hills Estate) 等地的交易活动十分活跃。在迪拜的其他地区，迪拜中部，迪拜商业湾（Business Bay）和迪拜中心区（Downtown Dubai）的需求也十分强劲，朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）和迪拜码头（Dubai Marina）的房产则继续引领迪拜西部的住宅交易市场。

具体来看，2023年的总交易中，78%的交易量为公寓。此外，二手房交易超过了一手交易，51%的交易公寓为二手房。靠近交通和办公中⼼的既定核⼼地点，如迪拜中⼼区、迪拜码头、朱美拉湖塔区（Jumeirah Lake Tower）等都是⼆手交易占多的地区。公寓交易最多的地点包括朱美拉村圈、迪拜湾（Dubai Creek）、迪拜商业湾和迪拜码头。

上图：2023年，58%的已售公寓为期房，但现房销售占别墅交易的55%

与此同时，2023年，在建房产主导了市场需求，58%的已售公寓为期房（off plan），特别是在朱美拉村圈、迪拜体育城、阿拉伯牧场、迪拜山庄、商业湾、迪拜中⼼区、朱美拉棕榈岛和迪拜码头等地区。

年内，别墅和联排别墅的需求也保持稳定。迪拜达马克泻湖（Damac Lagoons）、达马克山（Damac Hills）、阿拉伯牧场等的别墅区是交易的热门地点。虽然期房项⽬在公寓交易中的需求最⼤，但现房（ready）销售占别墅交易的 55%。此外，今年，这些热门交易地点仍有新别墅竣⼯，预计将继续成为成交额的推动力。

高端住宅市场在全年尤其活跃。2023年，超过1000万迪拉姆（约合272.3万美元）的交易超过3800宗，同⽐增长63%。就每平⽅英尺的价格⽽⾔，迪拜港（Dubai Harbour）、朱美拉棕榈岛、朱美拉海滩住宅区（Jumeirah Beach Residence）和朱美拉湾岛（Jumeirah Bay Island）等地点的房价名列前茅。

上图：2023年，迪拜不同地区公寓、别墅住宅地产房产价格的变化趋势

在此背景下，2023年新住宅地产项⽬的推出量增长了90%。新推出的项⽬中，有近75%是公寓。

与此同时，住宅地产供应量的增加也并不意味着房产价格的下降；相反，房产价值（capital values）在近两年增长了15%，其中，迪拜中⼼区、商业湾等靠近交通枢纽和商业中⼼、且供应有限的核⼼地点房价显著增长。根据第⼀太平戴维斯《世界城市高端住宅指数报告》（World Cities Prime Residential Index report）追踪的全球30个城市的高端住宅物业的价格变动，迪拜房产价值增长率在2023年上半年位居前列，同比增长了11.2%。

其中，公寓的房产价值同比增长了20%，别墅/联排别墅的房产价值同⽐增长22%，其中一些地区和细分市场的房产价值增长率甚至高达32%。而高端别墅/联排别墅的房产价值增长最慢，2023年仅增长5%。

办公地产：美洲、俄罗斯、印度和中国是新租户主要客源地

2023年，写字楼房地产市场需求激增，原因出于经济的持续增长、非⽯油⾏业的增长、改善营商便利性的持续努⼒以及政府⽀持创造就业的举措（例如“未来 100 计划”）等。从租户需求来看，律师事务所、财富管理公司、⾦融科技以及科技、媒体和电信（TMT）公司位居前列，美洲、俄罗斯、印度和中国是在迪拜开展业务的新企业的主要来源市场。

上图：2023年，各行业对迪拜办公地产的需求

其中，全年需求集中在优质绿色认证资产上。朝着更加可持续的运营方向逐步但明显的转变正在推动这一趋势。DIFC（迪拜国际金融中心）所在建筑及其周边的甲级开发项目（Grade A）是最受欢迎的开发项目之一，尤其受到了金融服务和咨询行业公司的欢迎。

上图：2023年，迪拜不同地区办公地产租赁趋势

不过，与疫情前的平均⽔平相⽐，迪拜的办公空间需求仍然较低，与其他全球市场不同，迪拜2023年的总体主题是“扩张”和“全新市场进⼊（new market entrance）”。全国各地的并购（M&A）活动也带动了迪拜办公空间的整合需求。

此外，由于对具有良好管理、灵活性和成本效益的办公空间的强烈需求，共享办公空间运营商（Co-working operators）的足迹继续扩⼤，正在迪拜的黄金办公地点拓展业务。企业租户更倾向共享办公空间，因其能为员⼯提供混合⼯作选择，且多数情况下这些地点距离他们的住所更近。

工业地产

迪拜的工业和物流用地是迪拜最具弹性的房地产资产类别之一。2023年，这一领域的市场活动依然活跃，虽然租户扩大了仓库面积，但优质资产仍然供不应求。非石油行业的持续扩张是迪拜物流需求的关键驱动力，预计2023年增长为5.3%。其中，快速消费品、3PL（第三方物流）、零售和电子商务领域的公司是2023年这一细分领域最活跃的租户。

迪拜还受益于“中国+1（China Plus One）战略”（指一些国家将自上世纪90年代以来集中投资于中国的各产业转移到越南、印度等其他新兴发展中经济体，避免供应链过于集中带来的风险）以及中国与阿联酋紧密的经济联系。随着本地⽣产和采购机会的出现，市场新进⼊者和初创企业（包括制造业）对迪拜的工业地产询价、交易频繁，自由区和非自由区需求均非常强劲，租户为涵盖从中⼩企业到⼤型企业的健康组合。

上图：2023年下半年，迪拜各地区工业租金情况（迪拉姆/平方英尺/每年）

其中，杰贝阿里自由区（JAFZA）是医疗保健和制药企业的⾸选⽬的地，这一⾃由区提供温控仓库和其他⽀持基础设施来⽀持⽣命科学⾏业。此外，迪拜南城自贸区（Dubai South）和迪拜投资园区（Dubai Investment Park，DIP）在仓储需求活跃度方面也名列前茅。

此外，因计划未来扩张并投资优质仓库，企业对定制仓储空间的需求也尤其强劲，对可持续房地产的投资在过去12⾄18个⽉中势头强劲，也是定制仓库需求的关键驱动⼒。目前，企业正在确保其房地产具有可持续性并符合当地和全球监管要求，以保持竞争优势。

此外，⽯油和天然⽓⾏业的公司也是迪拜仓储和⼯业空间的主要租户之一。由于⽯油产量计划增加，与⽯油和天然⽓⾏业相关的公司正在为满⾜未来需求的预期增长而准备。

需求⽔平的持续增长和⼤量的询价导致⼤多数地产的租金上涨。其中，库斯区（Al Quoz）的甲级地产租金平均同比增长8.3%，迪拜投资园区的地产租金则同比增长了14.3%，迪拜南城自贸区的租金价值同⽐增长7.1%，迪拜⼯业城（Dubai Industrial City）和杰贝阿里自由区的甲级地产的租⾦价值同⽐增长16.7%。在此背景下，新地产项⽬的推出数量也有所增加。

｜消息来源：第一太平戴维斯（Savills）官网及报告原文、Montenapodaily.com

｜图片来源：第一太平戴维斯（Savills）官网及报告原文、免费图片网站 Pexels

｜责任编辑：刘隽

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